北京楼市实探:一个周末卖7套房,谁在出售,谁进场?

　“从9月1日晚‘认房不认贷’政策发布开始，电话就基本没有停过，全是咨询、约带看的客户。特别是周末两天，我们连吃饭的时间都没有。”北京多位中介人士向中国证券报记者表示，“带看、成交量都是之前的几倍。”

　　链家的一位中介人士向记者展示了北京地区二手房数据库，数据显示，目前，北京地区二手房挂牌房源已经激增到155016套。“从出政策开始，北京增加了4000多套房源，很多房源还没来得及展示。就这几天，基本每个小区都有新增房源，大一点的小区能增加10多套。”上述链家中介人士告诉记者。

　　成交、带看双增

　　9月4日，在北京西二环附近一家链家门店，记者看到，门店里坐着几位等着看房的客户。“这边是学区，挂牌量基本没有新增，但一个周末我们卖出去7套房子。二季度我们店基本没有成交，这两天成交的房源，价格我们磨了很久，基本都低于市场价。”中介赵亮（化名）告诉记者。

　　赵亮介绍，“成交的基本都是换房客户，很多是先买后卖，以前我们告诉客户2个月能走完买卖流程，现在一般都预留6个月时间，防止非核心区的房子卖不出去。”

　　“我今天从早上起床到现在，一共带了3拨客户，有看新房的也有看二手房的。都还没顾上去门店，接上客户就去看，中间要回各种咨询电话和微信，真是忙坏了。现在接触到的大多数是改善型客户，这些人是最活跃的。”已从业10年的链家大兴片区中介人员王虹（化名）告诉记者。

　　王虹介绍，北京地区二手房市场已经有段时间没这么热闹了。今年最火的3月份，全市一个月成交了2万多套房，之后就开始下滑；最冷的是7月份，整个北京二手房成交没有过万套。

　　据北京住建委官网数据统计，8月份，北京二手房成交10960套，环比上涨12.8%，同比下降21.3%。虽然市场整体交易仍处于低活跃度区间，但和7月相比，北京二手房成交量有所回暖。

　　挂牌量激增

　　记者在链家数据库中看到，目前，北京地区二手房挂牌房源已经增到155016套，而政策出台前，挂牌量不足15.1万套。“一般来说，北京二手房市场10万套至11万套算是比较正常，超过这个界限就属于滞销。从6月份开始，二手房挂牌量一直在14万套上下，现在属于绝对的高位。”链家中介人士李梅（化名）对中国证券报记者表示，“挂牌的基本都是非核心区的房子，核心区释放的比较少。”

　　在李梅看来，未来一段时间挂牌房源量将呈增加趋势。“很多房源我们还没有来得及展示出来，也有一些房源资料不全隐藏起来的。另外政策出台后，想挂牌卖房置换的人非常多。短时间内，挂牌量还会持续增加。二手房挂牌量如果想降下来，最重要的一点是，刚需进场接盘这些置换、改善型客户手里的刚需盘。只有刚需入场，这个市场才能活跃，置换、改善型客户刚需盘变现后，才能去买新房或学区房。”李梅告诉记者。

　　李梅表示，新政策出台后，预计会释放一些刚需盘，但目前还不知道量有多大。“比如，新政出台前，在外地有房有贷就算有过贷款记录，在北京需要执行二套贷款政策，如果是普通住宅，只能贷4成款，但如果是非普通住宅，只能贷2成款。现在只要还清贷款，在北京无房，就可以算首套执行贷款。这样一来，对这部分客户将形成利好。”李梅告诉记者。

　　豪宅网总经理刘军对中国证券报记者表示，“认房不认贷”政策出台后，对于刚需客户影响有限，影响最大的是改善型住房客户。北京的普通住宅标准是五环以内总价低于468万元，新政出台后，置换型客户首付比例可以从以前的6成降低到3.5成。而高于468万元的住宅是非普通住宅，新政出台后，置换型客户首付比例可以从以前的8成降低到4成。对于买非普通住宅的客户而言，是大利好，特别是800万元以上的住宅，刺激作用会很大。

　　“新房全面调价”消息不实

　　新房方面，“认房不认贷”政策一出台，有消息称北京地区“开发商取消新房优惠政策”。中国证券报记者对多个北京地区新房楼盘进行咨询发现，这种情况并不多见。很多楼盘之前的折扣仍然存在，带看也没有明显增多。但是，有部分楼盘带看出现排队的情况。

　　“我们楼盘是97折折扣，除此之外，还有一些特价房。目前这些优惠政策都在，带看也比较正常。我们在积极营销客户，后续还要看市场。”通州区某楼盘销售告诉记者。

　　在大兴西红门，则是另一番景象。由于楼盘和多个中介有合作，政策放开后，很多中介将客户送到了售楼处。“新房销售最省心省力，提成也比较高，如果是改善型客户，我们首推合作的新房楼盘。”有中介告诉记者，“西红门有几个新盘，属于五环以内，价格每平方米在6万元左右，新政之前，很多改善型需求客户首付凑不够，现在只要还款没问题，都能买得起了。所以这两天这些盘很火，看房需要排队。楼盘接待人员就这么多，愿意等就等，不愿意等就算了。附近一个楼盘一夜之间卖了10多套。”

　　“北京的新楼盘之前最好卖的是两居室，新政出台后，三居室、四居室的认购情况明显好转。短期内，本身产品不错、比较畅销的楼盘，应该很快会出现抢房、清盘情况。对于二类改善盘来说，能上车的客户多了，销量也会有一定的提升。”刘军告诉记者。

　　购房者心态不一

　　购房者张强（化名）告诉中国证券报记者，除了首付款压力外，购房者面前还有绕不开的还贷压力。“现在规定房贷每个月的还款额不得低于每月流水的50%，如果贷款200万元，每个月至少需要3万元的工资流水；贷300万元，则需要4万元的工资流水，需要足够的薪金来支撑。”张强说。

　　链家中介人士向中国证券报记者算了一笔账。目前，北京首套房贷款利率是4.75%，二套房是5.25%。100万元贷款分25年还清，每月需要还5700元；200万元对应还款11400元，300万元对应还款17100元，400万元对应还款22800元。“工资流水至少是月还款额的两倍。”链家中介人士表示。

　　刚需购房者宋玉（化名）告诉中国证券报记者，这个政策是利好政策，中期肯定会有提振效果。但是短期噪音太大，之前看好的房子，业主现在态度有点变化，但房子没有到需要抢购的程度，所以近期还是选择观望一段时间。

　　外地有房有贷、北京无房的张丽丽（化名）则告诉中国证券报记者，外地的房子买在了高点，现在出手就是“亏”。但比之前好的是，政策出来之前，把外地房子“割肉”卖掉，在北京还得按照二套贷款执行，凑不够首付。政策出来之后，可以按照首套贷款执行，首付总算够了。“即便是亏，如果卖得掉，会尽快出手外地的房产买北京的房子。”张丽丽告诉记者。

　　此外，记者走访中还了解到，购买核心区、总价在千万元级别的购房者，新政出台前很多是全款，目前依然是全款为主。“买核心区房产的家庭，很多不止有一套房子，所以对他们的影响不大。”链家中介人士告诉记者。