9月以来11城全面取消限购：核心二线城市加入，一线城市会不会跟进调整

　　越来越多的城市加入限购取消的队伍。据不完全统计，仅9月以来已有11城官宣全面取消限购，其中不乏南京、武汉等强二线城市。业内人士认为，限购这一行政性约束正快速从房地产市场中撤出，未来核心城市楼市政策仍有优化空间。

　　9月以来已有11城全面取消限购

　　9月19日，武汉市住房保障和房屋管理局等六部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，其中提及取消限购、支持多孩家庭购房等十条措施，从需求侧和供给端发力，支持刚性和改善性住房需求，促进市场持续平稳健康发展。

　　《通知》显示，自2023年9月19日起，取消武汉二环线以内住房限购政策， 满足居民刚性和改善性购房需求。

　　此前，武汉的限购区域仅剩二环线以内，伴随着武汉此次取消二环线内的住房限购政策，至此，武汉全域实现不限购。

　　同日，无锡市房地产调控领导小组办公室亦发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展若干政策措施的通知》，提出全市域取消限购政策。

　　伴随着武汉和无锡的加入，根据中指研究院监测，9月1日-19日，已有沈阳、南京、大连、兰州、青岛、济南、福州、郑州、合肥、无锡、武汉11个城市全面取消限购。

　　也有部分城市对核心区域仍有保留。西安市住建局于近日组织召开促进房地产市场平稳健康发展工作会议，会议提出进一步优化调整限购范围，西安市二环以外区域取消限购。

　　在这之前，厦门市发布的楼市政策则明确，在集美区、海沧区、同安区、翔安区购买一手、二手商品住房，不再审核购房人资格，不再限制上市交易时间。思明区、湖里区政策不变。

　　按照中指研究院的监测数据，目前北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、厦门、成都、长沙、天津、海口、三亚、西安等城市依旧存在限购。

　　不过，在取消限购的队伍中可以看到，越来越多的核心二线城市也开始加入取消限购。

　　58安居客研究院院长张波指出，目前二线城市的限购放松的速度正在加快，不但弱二线放松，南京、青岛、武汉等强二线城市也全面取消了限购，这也代表着限购这一行政性约束正快速从房地产市场中撤出，除了一线城市外，限购本身对房地产行业的作用已经弱化，取消限购可以更好让有自住需求的购房者入场，回归房地产的居住属性，保障楼市合理的购房需求。

　　张波提到，从限购出台的背景来看，是在房地产市场过热，大量投资和投机性需求不断上升的阶段，通过限购可以起到抑制此类需求，稳定房地产市场的作用。当下房地产已经进入新周期，市场的供求关系已经发生重大改变，购房者基本都为自住型需求，再通过限购来抑制需求的现实意义已经不大。同时强二线城市也是未来人口流入的主力，人口流入之后的正常居住需求，不但需要通过租赁来解决，也需要通过购房来满足，取消限购更有利于保障新市民的居住权益。

　　张波认为，在房住不炒的大背景下，大量居民合理的住房需求之上的行政性限制将弱化，并由限制转向鼓励或保障。同时政策本身更侧重于稳定楼市，稳定房价，更好结合区域发展打破地域性限制，做好居住需求的统筹解决，保障刚需和改善的同步需求。

　　一线城市政策调整取决于市场恢复程度

　　针对今年以来房地产市场形势变化，7月下旬，中央政治局会议明确指出，“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”。

　　随后，各地区各部门认真贯彻落实中央政治局会议精神，先后出台首套房贷款、“认房不认贷”、调整住房贷款最低首付比例等优化措施。

　　8月末至9月初，一线城市先后落地执行首套房“认房不认贷”政策，北京、上海政策力度超出市场预期，极大修复了市场情绪和预期。同时，近期多个核心城市放松限购政策，进一步提振市场信心。

在中指研究院市场研究总监陈文静看来，当前居民收入感受和就业预期尚未恢复，加杠杆购房意愿远低于前几轮市场周期，因此房地产市场复苏仍需要过程。

　　陈文静指出，从政策趋势来看，核心城市仍有优化空间，二线城市有望全面取消过去在市场过热阶段出台的限制性政策。一线城市政策调整取决于市场恢复程度，未来有望按照因区施策原则，优化限购政策。另外，降低首付比例、降低房贷利率加点数、降低交易税费等也是一线城市政策优化方向，同时京沪普宅认定标准已十年未做调整，存在优化空间。

　　陈文静提到，从全国市场趋势来看，核心城市随着政策进一步跟进落实，市场有望逐渐企稳恢复，从而带动全国房地产市场逐渐筑底企稳，价格整体稳定，其中三四线城市价格短期或延续下跌态势。供给端来看，在销售端修复整体较为缓慢的影响下，预计企业开工意愿、投资力度均较弱，供给端修复需要更长时间，其中核心城市在销售活跃度提升带动下，开工、投资有望率先好转。