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深圳房价为何出现“疫情景气”,会蔓延至其他城市吗

时间:2020-04-19 22:46 来源:《财经》杂志  ■  佚名 点击:

原标题:深圳房价为何出现“疫情景气”,会蔓延至其他城市吗?

 
 

  文 |《财经》记者 焦建

  带着口罩的看房客与买房客,形成了新冠病毒肺炎疫情期间深圳楼市的独特景观。

  “豪宅日光盘再现”、百万“喝茶费”曝光等新闻,在当地居民的消息群里被广泛转发。“好久都没接到中介电话了,没想到这段时间每天都有几个,内容都是大哥要不要看房(换房)、有资金渠道。”《财经》记者在深圳的一位朋友称。

  深圳的此轮“疫情景气”大致是从3月初时从西向东逐步启动。最明显的迹象之一,是市场中消失已久的百万元级的“天价喝茶费”重现。可资佐证的是:4月3日,深圳市宝安区住建局以暂停涉案楼盘全部房源网签权限等措施,打击房企和中介机构收取“喝茶费”、“更名费”等价外费用违法行为;4月9日,南山区住建局也发出通知:严禁恶意炒作哄抬房价,“各中介机构及从业人员切勿以身试法”。

  多位深圳地产业内人士也向《财经》记者指出:因国家层面近期出台了一系列扶持中小企的金融利好政策,部分购房者借此也找到了新的加杠杆机会。这一趋势是降温还是蔓延,将取决于资金的来源方是否对资金用途严加监管。

  4月16日,国家统计局发布2020年3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。70个大中城市房价微涨,但总体稳定。在北上广深4个城市中,深圳房价涨幅最高:新建商品住宅销售价格环比,深圳上涨0.5%,北京持平、上海上涨0.1%、广州下降0.5%。二手住宅销售价格环比,深圳上涨1.6%、北京和上海分别上涨0.2%、0.3%,广州下降0.2%。

  深圳市住建局近日则表态称:将密切关注市场动态,针对二手房挂牌价格明显高于市场真实成交价、机构及个人恶意炒作房价、部分自媒体发布扰乱市场秩序不实言论、评估机构高评高贷、“黑中介”违规经营等现象,联合相关部门开展为期三个月的市场乱象专项整治行动,坚决打击违法违规行为,促进房地产市场平稳健康发展。

  “疫病景气”探源

  新冠肺炎疫情仍在全球持续蔓延,对经济造成巨大冲击。对于外贸出口规模连续27年居内地大中城市首位的深圳而言,压力自然不小。正因如此,深圳楼市本轮的“疫病景气”被认为是来得突然。

  “一季度GDP下跌6.8%。按照经济增长的对应关系,每一个点的下跌后面大约都有数百万人的失业做铺垫。在剧烈下滑的全国经济形势中,仍然有逆市上扬的产业,比如医疗用品行业,行情都出现大幅上扬,这非常正常。”4月18日,深圳的一位楼市观察人士如此撰文指出,“在深圳,这一段以来的楼市竟然也显现出一种‘一飞冲天’的架势,在蛇口、宝安中心区等一些热点片区,部分新盘出现疯抢和日光现象,与之伴生的喝茶费阴风再起;二手房业主挂牌价也出现飙升,部分个盘的单价和总价已经出现30%以上的涨幅。”

  2019年底时,部分受“豪宅税”征收标准发生重大变化——从2019年11月11日起,容积率在1.0以上、单套建筑面积在144㎡以下的房子为普通住宅,满两年可免征增值税——影响,深圳楼市曾经出现了小阳春的态势。但在今年1月时,此轮景气被疫情打断,楼市出现显著分化。

  相关的景气行情从3月开始陆续出现。市场意见分为两大类:宏观角度来看,全球经济低迷,资金有寻找避险资产的需要;微观而言,深圳住宅是比较优质的投资标的,热点区域的优质资产则更具有投资价值,比如南山、宝安等片区。今年是深圳经济特区成立40周年,对政策利好的预期也影响了房价。 

  “分化”是深圳楼市上涨的主题词。位于西部的南山、宝安等片区,价格动辄“10万+”起步;而在罗湖、龙岗区等东部片区,一些房子就是降价也无人接手。

  二手房也与新房出现了“分化”:3月份时,深圳的二手房均价达71790元,继续名列全国榜首。但业主挂牌价飙升和有价无市现象同时存在,业主希望借助目前市场的躁动拉高报价,但需求方不接受。

  从深圳二手房市场整体报价变动区间看,深圳中原研究中心数据显示:4月6日至12日,业主报价上升的房源占比为56.06%,较前一周减少0.07%。报价下跌的房源占比为32.99%,较前一周增加0.44%。

  “市场对于通胀和货币贬值的预期非常强烈,深圳作为全国经济和房地产最发达的城市之一,必然成为各路避险资金寻求资产保值增值的首选城市,这些资金快速涌入楼市,专门抢购好地段的好房子,导致深圳楼市局部异动显著。但恐怕不能据此判断深圳楼市再次进入快速上升通道:据国家统计局的数据,3月份深圳全市新房均价环比仅上升0.5%。二手房环比上涨略高,达1.6%,但据中国房地产协会主办的全国房价行情数据显示,3月深圳二手房价环比则是下跌1.21%。”综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁对《财经》记者分析称,“两家权威机构给出的数据不一样,但仍然可以综合判断,深圳楼市销售近期整体上并没有出现什么‘一飞冲天’,反而是整体偏弱,目前多数楼盘销售并不理想,部分挂盘超过一年、降价都难以顺利销售。这与蛇口、宝中等豪宅集中地段的销售火爆场景形成鲜明对比。”

  “从刚需看,计划买楼的刚需也出现分化,部分刚需由于一季度收入锐减或没有收入,导致暂时退出购房阵营,另外一部分刚需则担心通胀导致贬值,加快了买楼步伐。”宋丁称。

  部分地产销售界人士则向《财经》记者透露称:价格上涨楼盘的买家,主要以投资客和部分改善需求者构成。本身对于价格的承受力就较强,另外部分业主具有经营者身份,也给其获得资金提供了帮助。

  《财经》杂志在2016年的相关报道中也曾指出:深圳已属资本型城市。更多的市场人士愿意从供需矛盾出发,加一层维度去解析原因:受前所未有的宽信贷及多重金融手段的共同推动,从换房客到首置刚需客再到投资客,纷纷踊跃入市。深圳市场特色是调整较快、敏感度高,投资者比例也相对高。

  目前来看:受疫病影响,全国大部分城市均纷纷出台为中小企业纾困的政策,让大部分银行放宽抵押贷、信用贷等消费贷款。对于楼市敏感度较高的人来说,虽然明面上跟地产相关的贷款政策没有变化,但前述新政则意味着加杠杆的空间。

  最近两个月,相关政策多次定向为中小微企业和个体工商户“输血”。央行数据显示,一季度,央行释放长期流动性2万亿,新增人民币贷款7.1万亿。法定存款准备金率经过最新一次下调后,全国4000多家中小金融机构的法定存款准备金率将降到6%。在4月15日召开的金融委第二十六次会议上,也明确提出要加大逆周期调节,把支持实体经济尤其是中小微企业发展的各项政策措施落到实处。

  在政策落地时,以深圳为例:2月29日,深圳推出“惠企16条”,提出加大产业资金倾斜支持,优先扶持受疫情影响严重的中小微企业,划拨10%的市级产业专项资金重点用于贷款贴息,这意味着政府将拿出逾30亿元为中小微企业贷款贴息。

  但亦有在深圳从事小型机电行业的人士对《财经》记者指出:贷款利息并没有普遍降低,其享受到的优惠就是疫情期间新增的贷款或者展期的贷款可以享受贴息,但不是所有中小微企业都能获得。真正的“干货”不在于银行的授信额度是否增加,而在于放贷的条件有无变化。“简而言之,无抵押贷款增加与否是企业受益的直接标准。”

  企业想要信用贷,银行则关注风控标准。目前的一类这种做法,是以企业房产抵押的方式获得经过各类补贴后尽量低息甚至无息的贷款。深圳是中国中小微企业较多的城市之一,相应的可用以获得贷款的身份资源也较多。

  在深圳申请相关经营性贷款,申请者一般名下需要有一个持股20%以上、经营满两年的公司。但相关人士也透露:包括刚申请的公司以及再购买一个壳公司均能实现类似效果,只是额度较低,相关材料均有“活动”空间。

  以各类扶持中小微企业名义获得的贷款普遍具有成本较低的特点。以某银行在深圳推出的经营性抵押贷款为例:其对抵押的房产要求是房龄在35年以内,公司成立满一年以上,不看负债和流水。2019年的年利率是5.77%左右,额度可高达1000万,先息后本,随借随还、按天计息,3年到期后无需归还本金,可继续获批额度,无需过桥。因疫病影响,年利率已经下调至不足5%,低于房贷利率。

  当地某国有银行深圳区域的一位人士则向媒体指出:以往实操过程中,除非上层政策收紧,银行会临时要求客户提供相关材料证明贷款用途,一旦贷款用途与申请时描述不一致,银行会限期收回贷款。如监管层未明令严控,银行也就睁只眼闭只眼,不会认真监控资金流向。

  未来走势如何?

  “在个案面前,要相信大数据;在大数据面前,要相信逻辑;在奇迹面前,要相信常识。在疫情导致经济停摆的时候,没有哪个城市能幸免。”某券商首席经济学家在点评深圳所谓的一豪宅近期“8秒售罄”的新闻时称。

  事实上,深圳的此轮楼市回暖将会以何种方式发展,相关人士的意见并不统一。

  从短期因素来看:全国范围内的“楼住不炒”调控,以及疫情等因素,对深圳的城市更新和商品房销售等仍在造成影响:1月-2月份,房地产销售投资数据明显下滑。全国商品房销售面积8475万平方米,同比下降39.9%;商品房销售额8203亿元,下降35.9%。深圳1月-2月,商品房屋销售面积下降21.6%。

  亦有深圳地产界人士对《财经》记者指出:“此轮的深圳所谓景气在部分地点出现后,也被有意出货的地产企业借机助推,其实质仍是快点出货回款。各种融资渠道受阻,地产业的日子并不好过。刚需客及投资者均需头脑冷静。经济形势不明朗,楼市并不是无本之木。”

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则认为:近期银行资金比较宽裕,资金可获得性高,这也成为助推深圳一些地区房价上涨的因素之一。“此轮行情是否可持续,主要取决于后续银行资金流向房地产市场的松紧度把控。如果资金流收紧或银行对企业资金用途严加监管,那么,深圳楼市可能会降温。没有杠杆加持,房价上涨是不可持续的。”

  综合《财经》记者采访的多位业内相关人士意见来看:由于深圳外向型经济比较发达,对全球经济比较敏感,新冠肺炎疫情导致的全球经济衰退,未来几个月预计会对深圳楼市产生利空影响。由于需求端的收入还没有稳定下来,甚至还会面临下降,豪宅市场也难免会受到影响,热销现象能否持续,关键要看现在复工复产尤其是经济复苏状况。

  与商品房销售形成对比的,是与企业经营直接相关的写字楼市场呈现“冷清”态势。

  戴德梁行的研究数据显示:受疫情影响,从今年春节开始到一季度末,深圳甲级写字楼市场基本处于停滞状态,已成交的租赁或买卖活动几乎都在春节前完成。一季度,深圳写字楼空置率上升到24.6%,全市租金环比上年年末下降3%,为每月每平方米235.21元。戴德梁行报告指出,考虑到一系列因素,租金降幅将进一步扩大。

  第一太平戴维斯的报告也显示:截至一季度,深圳写字楼市场总存量达738万平方米,11年内扩容4.5倍。预计深圳2020年将迎来未来五年内甲级写字楼供应高峰,全年预计有134万平方米新增写字楼面积交付,且未来五年新增供应总计达507万平方米。深圳写字楼平均空置率将持续走高。

  就未来趋势,宋丁认为:其一,未来两三个月深圳房地产及楼市会在市场和政策双重影响下进入整体升温通道里,但分化趋势会收窄。在宽松政策推进的同时,政策会保持对暴涨式异动现象的警觉性,继续对局部强异动现象采取针对性的管控;其二,二三季度之交,若楼市活跃及趋热的态势继续,导致房价继续上升,政策面可能出台适度降温政策,平抑楼市热度,力求保持楼市稳定;其三,四季度靠后,考虑到对全年经济指标的回补需求,楼市政策有可能再次适度宽松,市场可能以回温态势转入明年;总体判断是,深圳全年房地产及楼市的表现可能呈现“强-稳-强”(强弱互现—求稳制衡—温强回补)的三阶段弱U型发展态势,没有所谓全面性的“一飞冲天”,甚至局部的“一飞冲天”也将得到合理抑制。

     他对调控政策也提出了相关建议:其一,在继续严格执行“房住不炒”及三稳基本政策的背景下,需要更加强有力地在供给侧提供政策支持,大力度、实效性增加土地及住房供应,包括保障性住房,以平衡供需关系;其二,应继续投放政策,多渠道、多手段扶持开发商恢复正常开发和经营,促使房地产开发成为对冲疫情损失的深圳投资拉动的重要渠道;其三,积极扶持和改善刚需购房条件,促使楼市分化现象收窄,努力实现“价稳量增”;其四,对再次出现的投机现象要持续保持高度警惕,并及时制定全市性的约束性和惩戒性政策,保持房地产和楼市的健康、平稳发展。

  在增加供应方面,深圳市住建局相关负责人在近期表态时也指出:“今年以来我市房地产市场基本平稳,房价基本稳定。深圳将继续贯彻落实党中央国务院决策部署,坚持‘房住不炒’定位,采取有力措施,确保房地产市场健康发展。今年我市将新开工建设商品住房1000万平方米左右,通过加大土地供给、加快新房入市,确保房地产市场供需平衡、价格平稳。”

 

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