28个城市二手房价格跌回5年前 房产投资不败神话被打破

分析国家统计局发布的“2015年2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”，我们发现，已经有40%即28个大中城市的二手住宅价格指数低于2010年。这进一步打破了房地产投资不败的神话：房价不但短期内会波动，而且中期后也可能下跌。

人们常说，目前全国楼市出现了分化，三四线城市的情况抗跌性不强，但一二线城市的房价抗跌性强。对于这种认识，我们首先需要将一线城市和二线城市区分开来，很多二线城市房价的抗跌性也不够强，直辖市、计划单列市、省会城市中已有11个的二手房价指数低于2010年。

一线城市的房产似乎仍然是无风险的资产，北上广深的2月二手住宅价格指数比2010年至少高15%，表现得非常坚挺。2011年到2013年间的经验似乎证明，一线城市的房价短期内也会下跌，但很快就能涨回来。这样的剧情似乎很快就又要上演了，有人指出，一线城市的楼市已经显露了回暖的迹象。

回暖的迹象有很多。例如，2月深圳新建商品住宅价格指数和二手住宅价格指数都环比上涨。北京1-2月的住宅销售面积止跌回升，同比增长7.7%；而且销售面积大于竣工面积，库存压力在减小。

但实际上，这些数据还不能足够有力地证明一线城市楼市会回暖。深圳房价指数环比止跌回升，是从去年10月开始的，直接受益于9月底出台的放松限贷政策。北京二手住宅价格指数也因这个政策在去年10-12月环比上涨，但2月又开始下跌，深圳房价指数很可能也是这样的轨迹。北京1-2月住宅销售面积同比增长，很大程度上是因为去年同期的销量太低，今年1-2月销售面积只有97万平方米，远远低于2013年1-2月的168万平方米。

而且，其他一些数据仍然显示北京楼市复苏动力不强，例如，1月土地出让金同比减少；1-2月房地产开发企业到位资金、住宅新开工面积都同比大幅减少。这些数据反映房地产企业资金趋紧、对后市信心不足。北京还有一个现象值得注意：开发商减少了住宅新开工面积，增加了写字楼开工面积。这可能是因为他们不看好住宅市场，打算转型做商业地产。但是，写字楼的销售面积却同比下降了，看来转型也殊为不易。

一线城市的楼市与三四线城市相比，有很多优势，其中最重要的是资金来源更充足，融资成本更低，开发商还耗得起。2014年，全国社会融资规模比2013年减少，但北京的社会融资规模却是增长。但长期这样耗下去，对开发商终究是不利的，他们已经在考虑转型了，降价以释放压力也会成为他们未来的选项。

一线城市与其他城市的楼市的确在分化，但分化到一定程度，二三线城市的低房价就会吸引更多的人离开北上广深，使一线楼市的需求进一步减少。