商业地产风险增大:房企扎堆二三线城市抢客源

越来越多的大型房企正在加入商业地产的游戏。但他们发现，在进入二三线城市之后，游戏的难度越来越高。以商业地产开发著称的万达、华润置地在多个城市不得不“面对面”，争抢客源。

　　与一线城市的超大容量不同，杭州、厦门、成都等二三线城市消化能力有限，新的力量加入后，整体开始出现供大于求的征兆，随着两三年后大批的商业项目上市，企业运营的风险大大增加。

　　竞争加剧的市场

　　继2013年年底20.15亿元拿下厦门湖滨南路地块后，1月13日，华润置地又以总价38.34亿元摘得福州鼓楼区工业路沿线两地块。

　　不只是在福州、厦门，目前华润旗下万象城系列已进入杭州、沈阳、南宁等多个二、三线城市，其商业地产扩张大幅规模化。监测数据显示，2013年，以华润、万达为代表的企业在二线城市纯商业用地的扩容较为明显，分别达到293.46万平方米和295.21万平方米，占比分别为75.7%和87.5%。

　　另一家在二三线城市拥有超大存量商业项目的开发商是绿地集团。数据显示，绿地2013年的土地储备计划为800亿元左右，在建商业地产超2000万平方米。

　　其中，最多的形态是超高层地标性建筑。据统计，绿地现已建成17栋绿地中心超高层，目前全国300米以上的地标性建筑有50%是由绿地集团投资建造的；在世界十大高楼中，绿地集团旗下就有3个，未来每年还将有2~3栋绿地中心竣工。

　　万科、保利、龙湖、远洋等房企，去年也纷纷加大了对二三线城市商业地产的投入。万科2013年新增纯商业面积二线城市占比为29.5%，保利则为38.6%。

　　多家房企公布了商业地产开发战略。万科商业地产，以社区和区域型消费项目为主，目前投资已超百亿；保利地产未来商业地产比例将达到20%-30%，目前在广州、北京、上海、天津、成都、武汉等中心城市已建商业地产总建面积超过250万平方米；龙湖计划未来3年其销售型商用物业的总货值达到300-500亿元，10-15年后商业地产的利润将占集团的30%；远洋地产确定了“四三一”战略，即商业地产占资产规模的40%，贡献30%的利润，营业额占比10%。

　　“如果说在北京有四座万达广场还可以容纳，但在厦门、杭州这类城市，根本不需要这么多，何况还有那么多的万象城、万科广场、龙湖天街可供选择？”一位资深商业地产人士对21世纪经济报道记者说，二三线城市对购物中心、写字楼的需求是极其有限的，以前还只有万达跑到二三线去拿地做购物中心，现在几乎所有的开发商都去了，竞争必然惨烈。

　　扎堆上市运营风险聚集

　　多位地产界人士指出，当前房企商业地产开发的主要支持手段仍然是销售，即使是万达，也是靠销售住宅、公寓、商铺来应对后续持有、运营的现金流。这意味着，房企将首先在销售市场面临竞争。

　　以绿地为例，兰德咨询总裁宋延庆说，绿地的商业地产主要是两条产品线，一是在城市核心位置开发的绿地中心，另外一部分就是在郊区开发的商务楼。大部分出售，只有小部分选择自持。

　　绿地董事长张玉良表示，2013年商业地产对集团房地产板块的销售贡献突破60%。但中国联席总裁丁祖昱指出，目前即便是北京和上海，商业地产也出现了销售平庸、产品单一化的现象，未来商业地产销售存在不小的难度。

　　以2013年北京商业项目的销冠龙湖时代天街为例，其销售额仅为14.3亿元，与住宅销冠西山壹号院年销59.3亿元的成绩相比，时代天街只及其四分之一。

　　在上海，2013年商业地产销冠世茂纳米魔幻城全年销售21.7亿元，而排名第二位的项目销售额只有6亿元。

　　分析师范宏华认为，在二三线城市，像绿地、华润置地这样的企业，在运营上虽有一定优势，但其面临的竞争正在急剧增加。特别是绿地中心、万达商业广场、华润万象城这样的同质性产品竞争尤为激烈。

　　丁祖昱指出，从项目模式上讲，目前被开发商卖掉的商业项目，恰恰是最不应该卖的。因为居住区消费聚集，周边有大量居住人口作为稳定的消费需求群体，这类项目具有最好的盈利预期，应该自己持有，但大量的居住型商业、社区型商业都卖掉了，非常可惜。

　　商业项目的运营，除了销售部分之外，剩下的持有部分如何处理？万科的回答是资本化，但多数业内人士都认同，国内商业地产项目的租金收益不足以支撑REITs的回报率。一个可替代的课题是，商业地产的金融创新。

　　目前以保利、越秀、金地、金融街、滨江、华润等为代表的百强企业，正在构建“商业地产+金融”的模式。其中，金地、阳光新业、华润、金融街等企业成立了基金管理公司，主要分为面向持有且具有稳定租金收益物业的核心基金、持有收租物业并进行新投资的增值基金、投资开发领域或者公司上市前股权的机会基金等三种类型。如金融街于2012年12月26日通过了全资控股的融信(天津)投资管理有限公司出资200万元设立规模不超过2亿元，投资期限为3+1年的私募股权基金。

(21世纪经济报道)